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1000 Wohnungen für den Mittelstand
Das Bauprogramm stellt eine konkrete Antwort auf die Schwierigkeiten von Angehörigen des sogenannten Mittelstandes dar, eine Miet- oder Eigentumswohnung zu einem akzeptablen Preis zu finden. Es soll auf dem Gebiet des gesamten Landes verwirklicht werden. Am 15. Dezember 2008 wurde es mit Beschluss der Landesregierung genehmigt und mit Beschluss vom 29. März 2010 geändert. Am 20. September 2010 hat die Landesregierung die Kriterien für die Durchführung des Bauprogramms erlassen.
Das Wohnbauprogramm verspricht auch einen preismindernden Effekt auf den Mietenmarkt und bildet zugleich einen wichtigen Konjunkturmotor für die lokale Wirtschaft.
Was sieht das außerordentliche Wohnbauprogramm im Detail vor?
Die Mittelstandswohnungen in den Gemeinden
Im Rahmen des Sonder-Wohnbauprogramms sollen wie folgt 700 Wohnungen in Gemeinden mit mehr als 10.000 Einwohnern errichtet werden und 300 Wohnungen in den restlichen Gemeinden:
| Gemeinden | Wohnungen |
|---|---|
| Bozen | 330 Wohnungen |
| Meran | 120 Wohnungen |
| Brixen | 66 Wohnungen |
| Leifers | 54 Wohnungen |
| Bruneck | 49 Wohnungen |
| Eppan | 45 Wohnungen |
| Lana | 36 Wohnungen |
| Andere Gemeinden | 300 Wohnungen |
| Gesamt | 1.000 Wohnungen |
Bauträger
Das Bauprogramm wird durchgeführt von:
- den Gemeinden
- dem Institut für den sozialen Wohnbau (WOBI),
- Gesellschaften oder Körperschaften ohne Gewinnabsicht
Aufgrund des knappen Baugrundes im gesamten Landesgebiet soll bei der Umsetzung des Wohnbauprogramms vor allem auch auf die Wiedergewinnung leerstehender Kubaturen gesetzt werden.
In einer Vereinbarung mit der öffentlichen Verwaltung legen die genannten Bauträger die Anzahl der zu errichtenden Wohnungen sowie gegebenenfalls besondere Zielgruppen wie junge Paare, Singles, Unter-35-jährige usw. fest.
Wohnungstypen
Das Programm führt zwei neue Wohnbauförderungsmaßnahmen für Eigentum und Miete ein. Interessierte können wählen zwischen:
- zehnjährliche Mietrotation
- Ratenkauf
Zehnjährliche Mietrotation
Bis zu 30% der laut Programm vorgesehenen Wohnungen wird mit dem Ziel der dauerhaften Vermietung in Gemeinden mit über 10.000 Einwohnern errichtet. Das Wohnbauinstitut wird zum großen Teil die Realisierung dieser Mietwohnungen übernehmen. Die einzelnen Wohnungen werden den jeweiligen Mietern für höchstens zehn Jahre überlassen.
Für die Mieter der 2. Einkommensstufe entspricht die Miete dem Landesmietzins. Für die 3., 4. und 5. Einkommensstufe ist der Mietzins um 5 % bzw. um 10 % und 15 % erhöht.
Der Landesmietzins entspricht 4% des Konventionalwertes der Wohnung und beträgt derzeit für Bozen 6,16 Euro pro Quadratmeter Konventionalfläche.
Beispiel: Für eine Wohnung mit ca. 60 Quadratmetern Wohnfläche, denen ca. 80 Quadratmeter Konventionalfläche entsprechen, liegt der monatliche Landesmietzins bei 492,80 Euro (und bei 5.913,60 pro Jahr).
Für diese Wohnungen kann kein Wohngeld gewährt werden.
Auf folgender Internetseite der Abteilung Wohnungsbau ist es möglich, sich die Konventionalfläche und den Konventionalwert der Wohnung selbst zu errechnen:
Berechnung der Konventionalfläche und des Konventionalwertes
Ratenkauf
Dieser Typ von Wohnungen wird von den Gemeinden oder gemeinnützigen Körperschaften bzw. Gesellschaften realisiert. Vorgesehen ist, dass die zukünftigen Eigentümer eine Anzahlung über einen Teil des Kaufpreises (höchstens 25%) der Wohnungen leisten. Der Kaufpreis entspricht den effektiven Kosten für die Realisierung der Wohnung, von denen wiederum der Landesbeitrag in Abzug gebracht wird.
Danach sind zehn Jahre lang Monatsraten zu zahlen, die dem Landesmietzins entsprechen (6,16 Euro für die Gemeinde Bozen). Mit der Gemeinde oder den gemeinnützigen Gesellschaften bzw. Körperschaften können aber auch höhere Monatsraten vereinbart werden.
Nach zehn Jahren, dem Zeitpunkt der Übertragung des Eigentums, muss der Restbetrag überwiesen werden. Dieser entspricht den effektiven Kosten für die Realisierung der Wohnung, abzüglich des Landesbeitrages, abzüglich der geleisteten Anzahlung und dem Überschuss der bezahlten, monatlichen Raten.
Für diese Wohnungen kann keine Wohnbauförderung für den Kauf oder Neubau der Erstwohnung in Anspruch genommen werden.
Zugangsvoraussetzungen
Die Wohnungen dürfen nur an Personen vergeben werden, die über ein Gesamteinkommen verfügen, das zwischen der 2. und 5. Einkommensstufe liegt (siehe Tabelle "Einkommensstufen") und die sonstigen Voraussetzungen besitzen, um zu den Wohnbauförderungsmaßnahmen des Landes für Bau, Kauf und Widergewinnung von Erstwohnungen zugelassen zu werden.
Bevorzugungskriterien und Punktebewertung
Dem Gesuchsteller für eine Mittelstandswohnung werden Bevorzugungskriterien zuerkannt und auf deren Grundlage eine bestimmte Punktezahl berechnet.
Erstellung der Rangordnung
Die Rangordnung wird auf Grund der Punkteanzahl, die anhand der oben genannten Bevorzugungskriterien errechnet wird, erstellt.
Das Wohnbauinstitut erstellt Rangordnungen für all jene Gemeinden, in denen es die Mietwohnungen errichtet. Die Rangordnungen für die Miet- und Eigentumswohnungen, die von den Gemeinden und gemeinnützigen Körperschaften bzw. Gesellschaften auf gefördertem Baugrund realisiert werden, werden von den Gemeinden erstellt.
Einreichung der Gesuche
Die Fristen und Modalitäten für die Einreichung der Gesuche werden vom Wohnbauinstitut, den Gemeinden oder den Gemeinden in Zusammenarbeit mit den gemeinnützigen Körperschaften in den einzelnen Ausschreibungen für die Erstellung der Rangordnungen festgelegt.
Gesuche können erst nach Veröffentlichung der entsprechenden Ausschreibungen eingereicht werden, worüber in den lokalen Medien ausführlich berichtet wird.
Interessierte, die um eine Mittelstandwohnung sowohl nach dem Mietrotations- als auch Ratenkaufsystem ansuchen möchten, müssen sich an die jeweilige Gemeinde, das Wohnbauinstitut oder an die gemeinnützigen Körperschaften wenden.
Ausmaß der Finanzierung
Für das Bauprogramm der 1.000 Mittelstandswohnungen stellt das Land im Dreijahreszeitraum 2009-2011 alljährlich 14 Millionen Euro zur Verfügung.
Es handelt sich um einen Beitrag, der an die Bauträger und nicht an die einzelnen Gesuchsteller ausbezahlt wird. Für die Gemeinden und gemeinnützigen Körperschaften bzw. Gesellschaften bestehen folgende Finanzierungsmöglichkeiten:
Einmalige Beiträge für den Bau von Wohnungen
Das Wohnbauförderungsgesetz sieht für den Bau der Mittelstandswohnungen die Gewährung eines einmaligen Beitrages (Art.2, Abs.1, I) vor, der nach den gesetzlichen Baukosten einer Wohnung mit einer Konventionalfläche von 80 m² sowie der Einkommensstufe des zukünftigen Mieters / Eigentümers bemessen wird:
2. Einkommensstufe: max. 40% der Baukosten einer Wohnung mit einer Konventionalfläche von 80 m² (max. 42.240,00 Euro)
3. Einkommensstufe: max. 30 % (max. 31.680,00 Euro)
4. Einkommensstufe: max. 20% (max. 21.120,00 Euro)
5. Einkommensstufe: max. 10% (max. 10.560,00 Euro)
Für den Erwerb des Baugrundes sind weitere Förderungsmöglichkeiten für Gemeinden und gemeinnützige Körperschaften bzw. Gesellschaften vorgesehen.
Vorkehrungen gegen Spekulation
Die Wohnungen, die für den Mittelstand errichtet werden, haben eine soziale Funktion. Um mögliche Spekulationen vorzubeugen, müssen sie bestimmten Regeln unterstehen.
- Das Wohnbauinstitut hat für die Dauer von 10 Jahren ab Abschluss des Kaufvertrags ein Vorkaufsrecht an diesen Wohnungen;
- Wohnungen, die nicht auf gefördertem Baugrund errichtet werden, müssen laut den Bestimmungen des Landesraumordnungsgesetzes (Art. 79) konventioniert werden;
- für Wohnungen, die auf gefördertem Baugrund errichtet wurden, wird die Sozialbindung laut Wohnbauförderungsgesetz (Art.62 und 86) angemerkt.
Zeitplan
Das Programm für den Bau der 1.000 Wohnungen ist auf eine Dauer von drei Jahren ausgerichtet und zielt darauf ab, den Bürgern konkrete Antworten auf das Wohnungsproblem zu geben.
Mit dem Landesgesetz vom 22. Jänner 2010, Nr.1 wurde die Umsetzung des Bauprogramms beschleunigt. Dazu wurde eine Vereinbarung zwischen dem Land und den Gemeinden eingeführt und, falls diese nicht zustande kommen sollte, die Ausschreibung eines Wettbewerbes.
Im Detail ist vorgesehen, dass die Gemeinden dem Land mitteilen, ob sie über Flächen für den Bau der Mittelstandswohnungen verfügen. Ist dies nicht der Fall, wird zwischen Land und Gemeinde eine Vereinbarung abgeschlossen. Dank dieser Vereinbarung kann der erforderliche Baugrund rascher ermittelt werden, da die Fristen für die Ausweisung der Wohnbauzonen und für die Zuweisung der Flächen verbindlich festgelegt werden.
Wird die Vereinbarung nicht abgeschlossen, können Wohnbauinstitut, gemeinnützige Körperschaften oder die Gemeinde einen Wettbewerb für den Ankauf von Flächen und den Erwerb von Wohnungen ausschreiben, die innerhalb von 24 Monaten ab Zuschlag schlüsselfertig übergeben werden müssen.
Bis zu 30% des Bauprogramms können auch bereits bestehende Wohnungen Gegenstand des Wettbewerbs sein. Die restlichen Wohnungen müssen errichtet werden und in diesem Fall muss die Baufläche angegeben werden sowie das Gutachten der Landesraumordnungskommission vorliegen.
Der Wettbewerb sieht für die Wohnungen, die mindestens dem Klimahausstandard B entsprechen müssen, einen Preis vor, der den Konventionalwert um nicht mehr als 25 % übersteigen darf. Im Falle von Klimahausstandard A wird der Kaufpreis um 5% des Konventionalwertes erhöht.
Die Landesregierung wird die Bauprojekte prüfen, die die Gemeinden und die gemeinnützigen Körperschaften auf Grundlage der verabschiedeten Kriterien vorlegen werden.