FAQ

Der Art. 103 Absatz 5 des Landesgesetzes „Raum und Landschaft“ vom 10. Juli 2018, Nr. 9 (kurz LGRL), regelt die in der Übergangsphase bis zur Genehmigung des Gemeindeentwicklungsprogramms zulässigen Planungsmaßnahmen und die anzuwendenden Verfahren. Gemäß der genannten Bestimmung, in der zuletzt mit dem Landesgesetz vom 17. Dezember 2020, Nr. 15, geänderten Fassung, gilt Folgendes: Außerhalb des verbauten Ortskerns (gemäß Art. 12 des Enteignungsgesetzes – Landesgesetz vom 15. April 1991, Nr. 10) kann die Landesregierung auf Antrag der Gemeinde und mit dem Verfahren gemäß Art. 54 Absatz 2 LGRL die Ausweisung neuer Baugebiete, von Infrastrukturen sowie die Änderung von Bauvorschriften für einzelne Zonen genehmigen. Die neu auszuweisenden Baugebiete müssen an bestehende Baugebiete angrenzen. Im verbauten Ortskern kann die Gemeinde selbst Änderungen an den Flächenwidmungen und Bauvorschriften mit dem Verfahren laut Artikel 54 Absatz 1 vornehmen, d.h. die Änderung erfolgt durch den Gemeinderat gemäß dem von Art. 60 für die Genehmigung der Durchführungspläne vorgesehenen Verfahren. Dabei ist zu berücksichtigen, dass dies nur dann zutrifft, wenn sich die Änderungen nicht auf Landschaftsgüter von herausragender landschaftlicher Bedeutung laut Artikel 11 Absatz 1 Buchstaben a), c), d), e), f), g), h) und i) auswirken. Weiters kommt dem/der Landessachverständigen in der Gemeindekommission nunmehr eine Art „Vetorecht“ zu, wenn von der Änderung Landschaftsgüter betroffen sind und er/sie kein positives Gutachten erteilt: Gemäß Art. 54 Absatz 1 kommt in den zwei genannten Fällen das Genehmigungsverfahren gemäß Art. 54 Absatz 2 zur Anwendung. Dies bedeutet, dass die Landesregierung über die Änderung entscheidet.

Auf der Grundlage von Art. 127 Absatz 5 des Landesraumordnungsgesetzes - Landesgesetz vom 11. August 1997, Nr. 13, und der Richtlinien laut Beschluss der Landesregierung Nr. 1049 vom 8. Juli 2013 wurden Wintergärten als Maßnahme zur Nutzung erneuerbarer Energiequellen mit gleichzeitiger Einschränkung des Energieverbrauchs gefördert, sofern sie die in den Richtlinien vorgesehenen technischen Merkmale aufwiesen. Diese Wintergärten waren von der Baukostenabgabe befreit und wurden nicht als Baumasse berechnet, wenn sie an Gebäuden ausgeführt wurden, die am 12. Jänner 2005 bereits bestanden haben. Mit der Aufhebung des Landesraumordnungsgesetzes am 1. Juli 2020 ist die bis dahin geltende Förderung von Wintergärten ausgelaufen. Mit dem Dekret des Landeshauptmanns vom 26. Juni 2020, Nr. 24 – Verordnung zum Bauwesen – wurden in Südtirol landesweit gültige einheitliche Vorschriften zur Berechnung der Baumasse erlassen. Die vorgesehenen Berechnungsmethoden kommen seit dem 1. Juli zur Anwendung, unabhängig davon, ob es sich um bereits bestehende oder um neu zu errichtende Baumassen handelt. Dies wurde im Rundschreiben der Abteilung Natur, Landschaft und Raumentwicklung vom 27.10.2020, Prot. Nr. 728771, festgehalten. In diesem Sinne unterliegen auch Wintergärten, für die in der Vergangenheit aufgrund der damals geltenden Regelung ein „Baumassenbonus“ in Anspruch genommen wurde, der nunmehr geltenden Baumassenberechnung laut D.LH. Nr. 24/2020.

Mit dem Landesgesetz Nr. 10/2013 wurde die Möglichkeit geschaffen, bestehende Wohnbauauffüllzonen „mit kleineren Zusatzbaugebieten zu ergänzen und abzurunden“. Auf Seite 6 des Begleitberichts zum entsprechenden Landesgesetzentwurf Nr. 167/2013 liest man zudem: „Die seit 1972 geltende Verpflichtung zur Bereitstellung eines Flächenanteils für den geförderten Wohnbau ist in derartigen kleinen Ergänzungsflächen schwierig umzusetzen und widerspricht Vorstellungen sowohl der Eigentümer als auch häufig der Gemeinden. Als Neuerung wird daher eingefügt, dass bestehende Auffüllzonen auch auf angrenzende Flächen vergrößert werden können, aber beschränkt für konventionierte Wohnungen“. Die entsprechende Bestimmung wurde als Art. 36/bis in das Landesgesetz vom 11. August 1997, Nr. 13 eingefügt. Die Absätze 2 und 3 lauteten: „2) Bestehende Auffüllzonen können in Abweichung von Absatz 1 durch Einbezug angrenzender nicht oder teilweise bebauter Flächen vergrößert werden, wenn der Grundeigentümer anstelle der Abtretung zugunsten des geförderten Wohnbaus gemäß Artikel 37 Absatz 1 eine Leistung zu Gunsten der Gemeinde in der Höhe von 30 Prozent des Schätzpreises für Baugrundstücke, auch als Realleistung in Form von Ersatzflächen in entsprechendem Wert, übernimmt. (3) Die Baumasse auf den Flächen laut Absatz 2 ist dem Bau von konventionierten Wohnungen im Sinne von Artikel 79 vorbehalten. Als Bedingung für die Ausweisung der Flächen im Bauleitplan ist eine vorherige einseitige Verpflichtungserklärung laut Artikel 79 vorzulegen, welche die Einhaltung der Konventionierungspflicht sicherstellen muss, auch wenn die gesamte zulässige Baumasse nicht zur Gänze gleichzeitig verwirklicht wird.“
Der Art. 19 des LGRL regelt den Planungsmehrwert. Auf Seite 15 des Begleitberichts zum Landesgesetzentwurf Nr. 151/2018 liest man hierzu: „Der Bodenverbrauch durch Planungsmaßnahmen soll durch den verpflichtenden Einbehalt eines Anteils der damit verbundenen Erhöhung des Marktwertes zu Gunsten der Gemeinde eingeschränkt werden. So wie bisher sind die Eigentümer der Flächen, welche durch Planungsmaßnahmen als Baugebiet gewidmet werden, verpflichtet, einen Flächenanteil zu Gunsten der Allgemeinheit für Wohnbau sowie öffentliche Infrastrukturen abzutreten. Die Abtretung der Flächen kann mittels Vereinbarung auch durch monetäre oder andere, gleichwertige Leistungen ersetzt werden.“ Der Art. 19 Abs. 1 des LGRL sieht zwei Fälle vor, in denen der Planungsmehrwert einzuheben ist und zwar im Falle der Ausweisung von Wohngebieten mit Mischnutzung sowie von Sondernutzungsgebieten für die Entwicklung des Tourismus auf Natur- und Agrarflächen außerhalb des Siedlungsgebiets. Im Falle der Ausweisung von Wohngebieten mit Mischnutzung erfüllt die Gemeinde ihre Pflicht zur Einhebung des Planungsmehrwerts durch den Erwerb von 60 Prozent der Fläche zur Hälfte des Marktwerts, wobei die so erworbenen Flächen dem geförderten Wohnbau oder Wohnungen mit Preisbindung vorbehalten sind und je nach Fall für Ansässige gemäß Artikel 39 oder gemäß Artikel 40 gebunden werden müssen (Art. 19 Abs. 3 des LGRL). Der Art. 19 Abs. 7 des LGRL ergänzt: „(7) Die Gemeinde kann, unbeschadet der Verpflichtung zur Auferlegung der Bindung gemäß Artikel 39 im Falle der Verwirklichung von Wohnungen, im Rahmen des Verfahrens zur Genehmigung der Planungsmaßnahmen durch Raumordnungsvereinbarungen festlegen, dass der Einbehalt des Planungsmehrwertes auch in einer anderen als der im vorhergehenden Absatz 3 Sätze 1 und 2 vorgesehenen Form erfolgen kann, sofern der dadurch erzielte Gegenwert des einzubehaltenden Teils des Planungsmehrwertes nicht geringer ist als dieser. In der Vereinbarung kann die Gemeinde vorsehen, dass der Einbehalt des Planungsmehrwertes durch Erwerb von Flächen, durch Einhebung eines Geldbetrags beschränkt auf Flächen von maximal 1.000 m², durch Ausführung von Erschließungsarbeiten oder durch Bereitstellung von Wohnungen mit Preisbindung laut Artikel 40 erfolgt.“
Der einzubehaltende Teil des Planungsmehrwerts kann demnach - beschränkt auf Flächen bis zu 1.000 m² - durch Einhebung eines Geldbetrags erfolgen, welcher seitens der Gemeinde für die Maßnahmen laut Art. 19 Abs. 8 verwendet werden muss.  Aufrecht bleibt die Verpflichtung, die Wohnungen, die auf diesen Flächen errichtet werden, zur Gänze für Ansässige laut Art. 39 zu binden. Insofern kann diese Sondernorm für kleine Zusatzmischgebiete als Nachfolgenorm zu den Bestimmungen des Art. 36-bis Absätze 2 und 3 LROG angesehen werden.
N. B. Für alle anderen Raumordnungsvereinbarungen gilt weiterhin der im Urteil des Verwaltungsgerichts Bozen Nr. 298/2011 zur Vorgängernorm im Art. 40-bis des Landesgesetzes vom 11. August 1997, Nr. 13, postulierte Grundsatz, wonach die Raumordnungsvereinbarungen kein „Geldbschaffungsinstitut“ für die Gemeinden darstellen. „Den urbanistischen Planungen dürfen keine marktorientierte und auf die Aufstockung der Finanzmittel der Gemeinde ausgelegte Überlegungen zu Grunde liegen; dies auch nicht zur Finanzierung von institutionellen Aufgaben der örtlichen Körperschaft.“ [...] Der Gemeinde sei es demnach nicht gestattet, die raumplanerischen Tätigkeiten dahingehend zu gestalten, dass sie zur Finanzierung der institutionellen Aufgaben Baumassen schaffen und gegen Entgelt zuweisen kann. „Das sogenannte „jus aedificandi“ ist Teil des Eigentums und nicht in der Verfügungsgewalt der Gemeinde, weshalb es demzufolge auch nicht Gegenstand von finanziellen Leistungen zu Gunsten der Gemeinde sein kann.“
Was die Frage betrifft, ob die „Mikromischzonen“ bis zu 1.000 m² auch angrenzend an andere Baugebiete beispielsweise Tourismusentwicklungsgebiete, Gebiete für öffentliche Einrichtungen usw. ausgewiesen werden können, so wird dies verneint; die Zielsetzung bleibt weiterhin jene, Wohnbauzonen durch die Angliederung kleineren Zusatzbaugebiete zu ergänzen, weshalb auch dieselben Bauvorschriften zur Anwendung gebracht werden. Laut Art. 22 Abs. 2 des LGRL sind Baugebiete nämlich homogen, kompakt und geschlossen abzugrenzen. Dieser Grundsatz ist auch bei der Angliederung von kleinen Zusatzbaugebieten zu gewährleisten, damit Homogenität, Kompaktheit und Geschlossenheit des Mischgebiets und der angegliederten Fläche gewährleistet werden können.
Was die für die Ausweisung des Baugebiets geltenden Verfahrensvorschriften betrifft so wird auf den Wortlaut des Art. 103 Abs. 5 des LGRL hingewiesen, der u. a. Besagt: „5) Bis zur Genehmigung des in Artikel 51 vorgesehenen Gemeindeentwicklungsprogramms versteht man unter Siedlungsgebiet die verbauten Ortskerne im Sinne von Artikel 12 des Landesgesetzes vom 15. April 1991, Nr. 10, in geltender Fassung, sowie jene zusammenhängenden Siedlungsbereiche mit mehr als zehn Wohngebäuden, die eine Baudichte von mindestens 1,0 m³/m² aufweisen. Die Landesregierung kann in diesem Zeitraum Anträge der Gemeinden für die Ausweisung neuer Baugebiete, die an bestehende Baugebiete angrenzen müssen, und von Infrastrukturen sowie die Änderung von Bauvorschriften für einzelne Zonen nach dem Verfahren laut Artikel 54 Absatz 2 genehmigen. […] Im selben Zeitraum kann die Gemeinde im verbauten Ortskern Änderungen an den Flächenwidmungen und Bauvorschriften mit dem Verfahren laut Artikel 54 Absatz 1 vornehmen […].“

Ad 1) Secondo il costante orientamento della giurisprudenza civile, cui si è uniformata nel tempo an-che quella amministrativa, le norme in materia di distanze tra i fabbricati di cui all’art. 873 Cod. Civ. (3 m tra edifici confinanti) e all’art. 9 del D.M. n. 1444/1968 (10 m tra pareti finestrate di costruzioni che si fronteggiano), costituiscono espressione della competenza statale in materia di ordinamento civile e devono considerarsi alla stregua di prescrizioni inderogabili in quanto dirette a prevenire - nell’interesse pubblico all’igiene e salubrità degli edifici - la formazione tra gli stessi di “intercapedini dannose” (in questo senso, cfr. ad esempio Corte Cost. n. 114/2012 e T.A.R. Bolzano, n. 215/2014). Le stesse prescrizioni, di conseguenza, risultano vincolanti tanto nei rapporti tra i proprietari confinan-ti, che non possono costruire a distanze inferiori nemmeno sulla base di un’apposita servitù, quanto ai fini dell’attività di pianificazione urbanistica delle amministrazioni locali, la quale è a sua volta vinco-lata al rispetto degli standard stabiliti a livello legislativo e può derogare agli stessi unicamente nei casi espressamente previsti (vale a dire - ai sensi dell’ultimo comma del citato art. 9 del D.M. n. 1444/1968 - soltanto “nel caso di gruppi di edifici che formino oggetto di piani particolareggiati [o lottiz-zazioni convenzionate] con previsioni planovolumetriche”). Alla luce della natura vincolante e della finali-tà di interesse generale così riconosciuta alle distanze tra edifici, si comprende pertanto anche la ri-chiamata precisazione della citata giurisprudenza secondo cui - nella misurazione della distanza - oltre a doversi adottare una nozione di costruzione tendenzialmente unitaria (intendendosi come tale “qual-siasi manufatto non completamente interrato avente i caratteri della solidità e immobilizzazione al suo-lo”), non trova applicazione il metodo radiale ma piuttosto la misurazione secondo il criterio lineare, posto che quest’ultimo considera “il minimo distacco tra due pareti antistanti” richiesto al fine di evitare la formazione tra di esse di “intercapedini dannose” per la salubrità degli edifici (oltre alla citata sent. della Cass. Civ. n. 10580/2019, si confrontino in tal senso Cass. n. 9649/2016 e - per la giurisprudenza amministrativa - C. Stato, n. 847/2020: “La misurazione con metodo lineare si impiega quando si debba-no considerare le distanze richieste per assicurare aria e luce ai fabbricati, e quindi per evitare le cd in-tercapedini nocive”).

Ciò premesso, deve tuttavia ricordarsi che - per effetto della modifica introdotta nell’art. 21 delle nor-me di attuazione dello Statuto di autonomia in materia di urbanistica e lavori pubblici con il D.Lgs. n. 9 dell’11.01.2018 - alle province autonome di Bolzano e di Trento è stato riconosciuto “in attuazione della loro competenza esclusiva in materia di urbanistica” il potere di disciplinare autonomamente “la materia inerente la definizione degli standard urbanistici per i rispettivi territori”; con la conseguenza che - a livello provinciale - le distanze minime che devono essere osservate tra i singoli fabbricati possono essere stabilite in modo autonomo ed eventualmente difforme rispetto a quanto disposto dalla disci-plina statale.
In attuazione dell’autonoma potestà normativa così riconosciuta, il legislatore provinciale, oltre a pre-vedere (all’art. 52, comma 3 della L.P. n. 9/2018 - “Territorio e Paesaggio”) che “distanze tra fabbricati inferiori alla distanza minima di 10 metri tra pareti finestrate” possano essere prescritte anche nell’ambito dello strumento urbanistico generale di cui al piano comunale territorio e paesaggio, ha stabilito - all’art. 21, comma 3 della medesima legge - che la Giunta provinciale adotti tra l’altro un re-golamento di esecuzione “per regolamentare l’attività edilizia, per il calcolo delle superfici, delle volume-trie, delle altezze e delle distanze relative all’edificazione, nonché per i requisiti e gli standard di qualità delle infrastrutture e gli interventi di edilizia sostenibile”. Tale atto esecutivo è stato in seguito adottato con D.P.P. n. 24 del 26.06.2020 (“Regolamento in materia edilizia”), il quale individua le definizioni e i metodi di misurazione degli elementi geometrici relativi alle costruzioni destinati a trovare uniforme-mente applicazione sull’intero territorio provinciale, anche sostituendosi ad eventuali prescrizioni con essi incompatibili di cui agli strumenti urbanistici e ai regolamenti locali. L’art. 2, comma 1, lettera q) del citato regolamento definisce in particolare il parametro urbanistico della distanza tra edifici come “la distanza orizzontale minima misurata in modo radiale tra gli edifici, partendo dalla parte più sporgente di ciascuno” di essi, fermo restando che ai fini del calcolo di tali distanze (come del resto di quelle dai confini di cui alla lett. p) del medesimo articolo) “non si computano i balconi, i cornicioni, le gronde e le pensiline fino a un aggetto di 1,50 m”. L’allegato A dello stesso regolamento, al quale i comuni sono tenuti ad adeguarsi in sede di modifica o rielaborazione successiva dei propri strumenti urbanistici, stabilisce invece la distanza minima tra gli edifici (10 m) e gli altri parametri urbanistici per le singole zone del territorio comunale, ai quali i comuni potranno eventualmente derogare nei casi consentiti ma pur sempre nel rispetto delle definizioni generali e dei metodi di calcolo uniformemente disciplinati dall’articolo 2 sopra richiamato.

Alla luce della disciplina in tal modo dettata a livello provinciale, deve quindi ritenersi che la distanza tra gli edifici e le altre costruzioni debba essere computata secondo il metodo radiale con riferimento alle dimensioni esterne dei manufatti interessati, anche laddove l’applicazione di tale metodo possa comportare in concreto un risultato più ristrettivo rispetto al semplice criterio della misurazione lineare (per completezza, si osservi peraltro che - nonostante la prevalente giurisprudenza sia orientata nel senso della misurazione lineare, possono rinvenirsi alcune pronunce in cui si ritiene per converso ap-plicabile il più rigoroso metodo radiale; cfr. ad es. C. Stato, n. 7731/2010: “Con riguardo a tale ultima considerazione, si richiamano i precedenti secondo cui la distanza di dieci metri tra pareti finestrate di edifici antistanti, prevista dall'art. 9 del d.m. 2 aprile 1968, n. 1444, va calcolata con riferimento ad ogni punto dei fabbricati e non alle sole parti che si fronteggiano e a tutte le pareti finestrate e non solo a quella principale, prescindendo anche dal fatto che esse siano o meno in posizione parallela”).

Ad 2) Sulla base della richiamata giurisprudenza circa il carattere inderogabile delle distanze tra edifi-ci, già nella vigenza della precedente disciplina di cui alla L.P. n. 13/1997 era stato chiarito che le di-sposizioni della legislazione provinciale che consentivano una deroga alle distanze tra edifici di cui alla legge statale andavano necessariamente interpretate in senso conforme alla prevalenza di quest’ultima e dovevano pertanto essere disapplicate ove suscettibili di introdurre “deroghe particolari in grado di discostarsi dalle distanze di cui all’art. 9 del d.m. 2 aprile 1968, n. 1444” (sul punto, si veda-no anche la circolare della Ripartizione provinciale Sviluppo del territorio del 13.06.2012 - “Effetti ap-plicativi della sentenza della Corte Costituzionale n. 114/2012” e la successiva comunicazione del Consorzio dei Comuni del 27.10.2012). Con particolare riferimento alla disposizione di cui all’art. 77, comma 4 della legge citata, in base al quale “in caso di sopraelevazione di edifici esistenti” era possibi-le derogare dalle distanze di cui al piano comunale purché si osservasse “l'indice di visuale libera in rapporto di 1:1 verso edifici esistenti”, si era così precisato che la soprelevazione dell’edificio ai sensi della citata disciplina rimaneva ammissibile soltanto in relazione alle distanze dai confini, dovendo per converso essere esclusa qualora comportasse - al tempo stesso - una riduzione delle distanze dai fabbricati adiacenti. Ciò in considerazione del fatto che, ai sensi della consolidata giurisprudenza, la sopraelevazione di un edificio esistente, comportando un incremento (ancorché limitato) della volume-tria dell’edificio, deve di regola qualificarsi come “nuova costruzione” anche ai fini delle distanze (cfr. ad es. Cass. Civ., n. 14273/2019). In mancanza di un’analoga previsione derogatoria nella vigente leg-ge provinciale “Territorio e Paesaggio”, appare pertanto a maggior ragione corretto ritenere che le di-stanze prescritte dallo strumento urbanistico tra i singoli edifici debbano essere rispettate anche in caso di sopraelevazione dei fabbricati esistenti, la quale risulterà di conseguenza ammissibile soltan-to a condizione che l’edificio interessato si trovi già a una distanza maggiore rispetto a quella prescrit-ta al momento dell’intervento (un ampliamento “fuori sagoma” con il superamento dell’altezza dell’edificio e con il solo rispetto “delle distanze legittimamente preesistenti” rimane per converso am-missibile in caso di sfruttamento di “incentivi volumetrici” ai sensi dell’art. 21, comma 3 della L.P. n. 9/2018).

Comune di San Martino in Badia