Bebaubare Flächen

Bebaubare Flächen

Die Vergütung für die Enteignung bebaubarer Grundstücke ist grundsätzlich auf den Verkehrswert der Baugründe zu beziehen.

Unter dem Verkehrswert versteht man jenen Preis, der zum Wertermittlungszeitpunkt im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten, den tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Bei der Ermittlung des Verkehrswertes müssen deshalb besondere Vorlieben und andere ideelle Wertzumessungen einzelner Personen außer Betracht bleiben. Hierbei gilt zu berücksichtigen, dass in der Anwendung des Landesgesetzes 10/91 die Begriffe Verkehrswert und Marktwert ident sind.

In Abs. 2 des Art. 7/quinquies sind die Bestimmungen betreffend die Erweiterungszonen für den Wohnbau enthalten. In diesen Zonen sind 60% bzw. 55% der Baumasse dem geförderten Wohnbau zu widmen, je nachdem, ob der Durchführungsplan im Sinne von Art. 41, L.G. 13/97 von Amts wegen durch die Gemeinde oder im Sinne von Art. 39, Abs. 1, L.G. 13/97 auf Initiative der Eigentümer erstellt wird. Bei Enteignungen von jenen Flächen, die im Bereich von Erweiterungszonen dem geförderten Wohnbau und den entsprechenden Erschließungsanlagen vorbehaltenen sind, beträgt die Enteignungsvergütung 50% des Verkehrswertes der Baugrundstücke. Ist der Eigentümer bereit, auch den freien Teil der Wohnbauzone – auch teilweise – für den geförderten Wohnbau zur Verfügung zu stellen, dann wird hierfür der volle Verkehrswert bezahlt.

Eine wichtige, mit dem Landesgesetz vom 13. November 2009, Nr. 9 eingeführte Änderung betrifft die Berechnung der Vergütung für Flächen, die für Dienstleistungen und Anlagen von allgemeinem Interesse bestimmt sind, wie etwa Schulgebäude, Mehrzweckgebäude, Feuerwehrhallen, öffentliche Einrichtungen bzw. Anlagen, öffentliche Parkplätze und Grünzonen. Diese Flächen gelten als verbaubar und werden nach ihrem Verkehrswert vergütet. Für die Quantifizierung des Verkehrswertes müssen die Eigenschaften der Grundstücke, ihre Einbindung ins urbanistische Gefüge und die urbanistische Zweckbestimmung der umliegenden Grundstücke berücksichtigt werden. Das bedeutet, dass nicht jede Fläche, welche für die Errichtung von Anlagen im allgemeinen Interesse bestimmt ist, mit dem 100%igen Wert der Baufläche einer ausgewiesenen Bauzone vergütet wird. Die Lage, das Umfeld und die angrenzenden urbanistischen Flächenwidmungen müssen nämlich bei der Wertbeurteilung in entsprechender Weise berücksichtigt werden, um den angemessenen Verkehrswert zu ermitteln.

Richtwerte

Das Amt für Schätzungen und Enteignungen legt auf Grund vorgenommener Erhebungen, Untersuchungen und Beratungen, nach Auswertung der vorliegenden Daten und in Anbetracht der bei Liegenschaftsschätzungen allgemein zu berücksichtigenden Kriterien für jede Gemeinde Richtwerte im Sinne von Art. 1/bis, L.G. 10/91 fest. Diese Richtwerte müssen bei der Festsetzung der Enteignungsvergütungen berücksichtigt werden.

Ausschließlich zu diesem Zweck wurde es für angebracht erachtet, das Gemeindegebiet in folgende drei Zonen zu unterteilen und für jede dieser Zonen die Richtwerte zu bestimmen:

  • Hauptort und Gebiete von besonderem Handelsinteresse: Als solche versteht man die bereits verbauten Teile des Gemeindegebietes samt den eingeschlossenen Grundstücken, in welchen primäre und sekundäre Erschließungsanlagen vorhanden sind. In diese Zone fallen auch jene Teile des Gemeindegebietes, deren Bedeutung auf dem Immobilienmarkt jener des Hauptortes entspricht.
  • Nebenorte: Umfassen die vom Urbanisierungsprozess betroffenen Teile des Gemeindegebietes.
  • Gewerbegebiete: Dies sind die in den Bauleitplänen für die Ansiedlung von Industrie-, Handwerk-, Handel-, Dienstleistungsbetrieben und gewerblichen Tätigkeiten im Allgemeinen gewidmeten Flächen.

Bei der Schätzung von bebaubaren Flächen sind zudem eine Reihe von Bewertungsfaktoren zu berücksichtigen, die den Handelswert der Bauflächen beeinflussen.

Wichtige Faktoren in der Bewertung einer bebaubaren Fläche

  • urbanistische Flächenwidmung
  • Standort (Exposition, Sonneneinstrahlung, Nähe/Entfernung zum Ortskern und zu öffentlichen Ansiedlungen
  • Baumassendichte (m³/m²)
  • Erschließungskosten (vorhandene Anlagen, Möglichkeit des Anschlusses, Straße, Kanalisation, ecc.)
  • Bodenbeschaffenheit
  • Grundstücksgröße
  • Durchführungsplan
  • Vorhandensein/Mangel an bebaubaren Flächen
  • Bindungen/Rechte von Dritten
  • Angebot/Nachfrage
  • allgemeine Wirtschaftslage

Die Landesregierung hat mit Beschluss vom 03. Mai 2010, Nr. 761 Kriterien für die Festsetzung der Entschädigung für die Enteignung von bebaubaren Flächen im Sinne des Artikels 7/quinquies des Landesgesetzes vom 15. April 1991, Nr. 10 genehmigt. Diese Kriterien sind bei der Festlegung der Enteignungsvergütung zu berücksichtigen. Im Speziellen handelt es sich dabei um Kriterien betreffend Lage, Beschaffenheit und tatsächliche Eigenschaften der Liegenschaft, rechtliche Gegebenheiten, liegenschaftsbezogene, den Wert beeinflussende Rechte und Pflichten, Erschließungszustand sowie abgabenrechtlicher Zustand der Liegenschaft und allgemeine Wirtschaftslage und Verfügbarkeit an Bauflächen.